لایحه اعترض به نظر کارشناس- میزان سرقفلی و حق کسب پیشه

^{_{لایحه دفاعیه اعتراض به نظر کارشناس سرقفلی - حق کسب و پیشه و تجارت}}

بسمه تعالی

ریاست محترم شعبه 127 دادگاه عمومی

با سلام وتقدیم احترام

احتراما درخصوص نظریه کارشناسی مورخ 5/8/87 ضمن اعلام اعتراض موکل نسبت به مبلغ تعیین شده بابت حق کسب و پیشه و تجارت مطالب ذیل را جهت تنویر خاطر جنابعالی به استحضار میرسانم:

1- متاسفانه کارشناس محترم در مساله ارجاع شده به ایشان دقت لازم را ننموده اند و ضمن خلط دو مفهوم متفاوت سرقفلی و حق کسب وپیشه و تجارت، مبلغی تقریبا نزدیک قیمت ملک موضوع دعوا را تعیین کرده اند.ملک مزبور در زمان اجاره (سال 1352) به دو قسمت مجزا تقسیم شده و تقریبا نیمی از آن بوسیله دیوار جدا شده و به مستاجر اجاره داده شده است.و در حال حاضر قیمت واقعی کل پلاک حدود چهارصد میلیون تومان (400/000/000) میباشد و با عنایت به اینکه کارشناس مبلغ یکصد وپنجاه میلیون تومان را به عنوان سرقفلی ملک مشخص کرده اند ،ظاهرا نظر به قیمت ملک داشته اند و شاید این مطلب بدلیل بیگانه بودن ایشان با مفهوم قانونی حق کسب وپیشه و تجارت باشد.

2- کارشناس مذکور (طبق سر برگ ارائه شده) کارشناس رشته راه وساختمان و نقشه برداری هستند.این مطلب نیز خود دلیلی است بر بی اطلاعی ایشان از مفهوم اجاره و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ونیز عدم احاطه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1356 و قوانین مرتبط با آن.

3- اینکه کارشناس محترم مساحت ملک مورد اجاره رادر نظریه خود 240 متر اعلام داشته (در صورتیکه طبق سند مالکیت،کل پلاک 390 متر میباشد و قسمت مورد اجاره تقریبانیمی از پلاک است)و اینکه در سطر هفتم نظریه خود آن دو باب سالن داشته نیز خود دلیل دیگری است بر عدم دقت ایشان.

4- مستاجرین محترم طبق قرارداد اجاره پیوست،هیچ مبلغی تحت عنوان سرقفلی در ابتدای اجاره به موجر نپرداخته اند و همانطور که جنابعالی مستحضرید،با عنایت به ویژگی سرقفلی که بی تردید تابع قرارداد و توافق طرفین است و اگر در قرار داد ذکر نشود و مبلغی تحت این عنوان پرداخت نشود حقی از این بابت برای مستاجر به وجود نمی آید،لذا شایسته،قانونی ،منصفانه و متعارف نیست که مستاجری ملکی را اجاره کند و پولی تحت عنوان سرقفلی در ابتدا موجر ندهد ولی صرفا به خاطر اشتباه یا عدم اطلاع یک کارشناس،مکلف به پرداخت این مبلغ شود.به همین دلیل است که حضرت امام خمینی در استفتایی که از ایشان شده ،مستاجر را تنها در صورتی که سرقفلی داده باشد مستحق آن دانسته اند.

5- همانطور که جنابعالی عنایت دارید ،حق کسب و پیشه و تجارت که در انتهای ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 به آن اشاره شده،حقی است که تدریجا و در طول زمان به وجود می آید و با فعالیت تجاری و کسبی فرد حاصل میشود و به عبارت دیگر حق مستاجر است بر شهرت تجارتی و مشتریان خود که در اثر کسب و کار و فعالیت در عمل مورد اجاره بدست آمده است.این حق به دلیل ویژگی خود که در بالا به ان اشاره شد در آغاز اجاره که هنوز نه شهرتی و نه کسب و کار انجام شده موجود نیست و چون وجود ندارد قابل اسقاط هم نیست.(عدم امکان اسقاط مالم یجب) ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نیز حکم به عدم این امکان داده است.

6- همانطور که ریاست محترم دادگاه استحضار دارندعوامل موثر در تعیین میزان حق کسب و پیشه وتجارت به حکم رویه قضایی و عرف عبارتند از:

الف- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت

ب- مزایایی که  در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.

ج- طول مدت اشتغال به کسب و پیشه مورد نظر طرفین و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.در این مورد لازم به ذکر است مورد اجاره که بیش از 35 سال از اجاره آن میگذرد،تقریبا از ابتدای اجاره بسته بوده و به هیچ وجه معروفیت و شهرت تجارتی نیست و در واقع هیچ اشتغال قابل توجهی در آن صورت نگرفته است.

د- وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا.از بنای ملک مزبور بیش از چهل سال میگذرد (و از اجاره حدود 35 سال) و پر واضح است که وضع مذکور تاثیری در حق  کسب و پیشه و تجارت ندارد.

و- میزان پرداخت شده بابت سرقفلی: در صدر لایحه اشاره شد و در اجاره هم آمده است که مستاجر هیج مبلغی بابت سرقفلی به موجر نداده است.

ض- مخارجی که صاحب کسب و پیشه به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزیینات داخلی و تجهیز آن نموده است، همانطور که گفته است در طول 35 سال مدت اجاره مستاجرین هیچ رسیدگی و مراقبتی از ملک مذکور نکرده و با بسته بودن آن اجازه مرمت و بازسازی به مالک هم داده نشده.در این خصوص نظر جنابعالی را به آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مصوب 1/6/1356 و نیز ملاک قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب 27/11/58 و همچنین قانون نحوه تقدیم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 28/7/70 جلب می نمایم.

7- ریاست محترم شعبه 127 دادگاه عمومی،کارشناس محترم ، از سر بی اطلاعی و( البته نه غرض ورزی و خدای ناکرده تحت تاثیر خواندگان دعوا) به هیچ یک از موارم مذکور در بند 6 لایحه توجه ننموده اند و البته این عجیب نیست چرا که ایشان کارشناس رشته راه و ساختمان و نقشه برداری هستند و تعجبی ندارد که با مفهوم پیچیده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بیگانه باشند همانطور که گفته شد ایشان به جای تعیین حق کسب و پیشه وتجارت، قیمت ملک را مشخص نموده اند!

در پایان با کمال احترام،مصرانه از محضر دادگاه استدعا میشود ضمن ارجاع امر به گروه کارشناسان حاذق و آگاه و عالم به مفهوم حق کسب وپیشه و واجد تجربه وتخصص در زمینه موضوع،ارشادات لازم را در این خصوص به ایشان عنایت فرمایند تا اشتباهات کارشناس اول مجددا تکرار نشود.

با تشکر

تنظیم کننده : وکیل مسعود محمدی (بهار 1400)

استفاده از این مطلب با ذکر منبع (www.masoudmohamadi.ir) بلامانع است.