تفاوت های خلع ید و تخلیه ید
در ادامه در گفت وگو با وکیل پایه یک دادگستری از وکلای دفتر وکالت دادگران حامی به بررسی دعاوی تخلیه ید و خلع ید می پردازیم و تفاوت آن ها را با همدیگر بررسی می کنیم. یک وكیل دادگستری در بررسی دعوای خلع ید توضیح می دهد.
در ابتدا باید گفت دو نوع مال وجود دارد: یکی مال منقول که به هر مالی گفته می شود که نقل و انتقال آن بدون خرابی ممکن باشد و دیگری مال غیرمنقول که نقل و انتقال آن بدون خرابی ممکن نیست.
مسعود محمدی ادامه می دهد: دعوای خلع ید خواسته فردی است که مال غیرمنقول (آپارتمان زمین و ...) او از سوی دیگری بدون مجوز تصرف شده و متصرف از تحویل آن ملک خودداری می کند و شبیه رفع تصرف عدوانی است. این وکیل دادگستری در مورد روش تفکیک میان خلع ید و دعوای تصرف عدوانی می گوید: دعوای خلع ید لزوما از طرف مالک است اما در مورد دعوای تصرف عدوانی قانون از متصرف قدیم حمایت می کند و در آن سند مالکیت نیز لازم نیست بلکه سابقه تصرف کافی است.
این وکیل پایه یک ادامه می دهد: درباره مال منقول نمی توان دعوای خلع ید مطرح کرد اما از مال غیرمنقول می شود رفع غصب خواست که در این مورد ماده 308 به بعد قانون مدنی مقررات را درباره غصب و خلع ید بیان کرده است. البته در قوانین ذکر شده هیچ کجا مستقیما از واژه خلع ید استفاده نشده اما منظور همان خلع ید است. وی در مورد چگونگی ورود اصطلاح خلع ید به دایره مفاهیم حقوقی می گوید: ماده 43 قانون اجرای احکام است که عنوان می کند در مواردی که حکم خلع‌ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع‌ید می‌شود ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع‌ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.
آشنایی با دعوای تخلیه ید
این وکیل دادگستری پس از بررسی خلع ید به دعاوی تخلیه ید اشاره می‌کند و در تمایز این دو می‌گوید: تخلیه ید خواسته کسی است که ملک خود اعم از این که منقول باشد یا غیرمنقول، را با مجوز به فرد دیگری می‌سپارد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا اتمام زمان قرارداد از دادگاه تحصیل مال خود را می‌خواهد. مسعود محمدی به عنوان نمونه دعوای موجر علیه مستاجر را تخلیه ید می‌نامد و خاطرنشان می‌کند دعوای تخلیه ید مصداق‌های دیگری هم دارد.
وی در بیان این مصداق‌ها می‌گوید: مثلا ممکن است کسی به دیگری اذن بدهد که از ملک وی استفاده کند بعد آن فرد می‌تواند هر زمان که بخواهد از اذن خود رجوع کند و می‌تواند در این مورد دعوای تخلیه ید مطرح کند.
این وکیل دادگستری در بیان تمایز این دعوا با خلع ید می‌گوید: برعکس دعوای تخلیه ید دعوای خلع ید برای زمانی است که شروع تصرف بدون اذن بوده باشد. وی در ادامه به یک تفاوت عمده دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید اشاره می‌کند و می‌گوید: خلع‌ید دعوای مالی است و راجع به اموال غیرمنقول مطرح می‌شود اما تخلیه‌ید هم در مورد منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد.
تشخیص دعوای خلع ید از تخلیه ید
این وکیل دادگستری در خصوص تشخیص دعوای خلع ید از تخلیه ید و طرح دعوای صحیح می‌گوید: بحث اثبات و ثبوت در حقوق از هم جدا است، کسی که وکیل است دلایل را بررسی می‌کند و با توجه به مدارک موجود دعوا را طرح می‌کند.
مسعود محمدی می‌گوید: باید توجه داشت که این دو دعوا را به جای یکدیگر مورد استفاده قرار ندهیم. وی می‌گوید: خیلی موارد بوده که خواهان دعوای خلع‌ید می‌خواهد اما می‌آید و تخلیه ید را مطرح می‌کند اما در واقع وکیل است که برای حفظ سلامت دادرسی تا پایان دادرسی تشخیص می‌دهد دعوا از چه نوعی است زیرا اگر دعوا به اشتباه بیان شده باشد پرونده مخدوش خواهد شد.
وی در خصوص پیامد مطرح کردن دعوای اشتباه می‌گوید: به طور مثال در مورد دعاوی حقوقی در موردی من به عنوان خواهان خواسته‌ام را مشخص می‌کنم حال اگر عنوان اشتباه باشد دادگاه قرار قابل استماع نبودن دعوا را صادر می‌کند و دعوا را رد می‌کند که نتیجه آن از دست رفتن مبلغی است که برای هزینه‌های دادرسی پرداخت شده است. اما در موارد کیفری ما موظف نیستیم عنوان دعوا را مشخص کنیم بلکه مقام تحقیق که بازپرس و یا دادیار است نوع دعوا را مشخص خواهد کرد. بنابراین در دعاوی حقوقی پیامد مطرح کردن اشتباه یک دعوا رد دعوا توسط دادگاه خواهد بود. به طور مثال یک مالک که از مستاجر خود شاکی است دعوای خلع‌ید را مطرح می‌کند که قاضی به محض این‌که رابطه استیجاری را می‌بیند تشخیص می‌دهد که خواسته اشتباه تعیین شده است.
نقش وجود قرارداد در تعیین دعوای خلع ید و تخلیه ید
این وکیل دادگستری با اشاره به ماده 1 قانون موجر و مستاجر می‌گوید: هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
مسعود محمدی ادامه می‌دهد: به طور کلی اگر در دعوای مطرح شده قراردادی وجود داشته باشد آن قرارداد تخلیه‌ید است نه خلع‌ید. هم چنین اگر تصرف خوانده مستند به قرارداد باشد دعوای خلع ید نمی‌تواند مطرح شود زیرا همان طور که ماده 308 قانون مدنی می‌گوید: «غصب، استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان.
اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.» بنابراین وجود قرارداد هم یکی از مصادیق دعوای تخلیه ید محسوب می‌شود. وی خاطرنشان می‌کند به طور کلی دعوای تخلیه‌ید می‌تواند مطلوب‌تر باشد زیرا هزینه کمتری را به دنبال دارد.
همچنین وی با اشاره به مواد 40 به بعد قانون مدنی که راجع به حق انتفاع و انواع آن است مقرر می‌کند: ولو این که قراردادی هم در بین نباشد دعوای تخلیه‌ید باید مطرح شود و در آخر این که در مورد زوال حق انتفاع هم باید دعوای تخلیه‌ید مطرح شود که مستند آن ماده 44 قانون مدنی است که بیان می‌کند: در صورتی که مالک برای حق انتفاع مدتی معین نکرده باشد حبس، مطلق بوده و حق مزبور تا فوت مالک خواهد بود مگر این که مالک قبل از فوت خود رجوع کند.
مصادیق طرح دعوای تخلیه ید
این وکیل دادگستری می‌گوید: دعاوی مالک و مستاجر از جمله دعاوی ای است که ماهیت مدنی داشته و در دادگاه‌های حقوقی مطرح می‌شود و عبارت است از، از تصرف خارج کردن مالی و در اختیار مالک قراردادن آن و دعوا به نوعی مالی است یعنی مال فردی را به او برمی‌گردانند. زمانی این دعوا مطرح می‌شود که مالی در تصرف کسی است که اجازه تصرف آن را قبلا داشته است.
وکیل پایه یک می‌گوید: تخلیه ید معمولا در مورد دعاوی مالک و مستاجر مطرح می‌شود؛ امکان دارد شما ملکی را به کسی اجاره بدهید و آن فرد نیز به اعتبار اجاره نامه در زمان مدت اجاره، ملک را به فرد دیگری بدهد در نتیجه احتیاجی به مالک بودن نیست اما خلع ید مالکیت اعیان می‌خواهد، بنابراین خلع‌ید نیازمند سند رسمی است.
این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: تفاوت دعوای رفع تصرف عدوانی و خلع‌ید در این است که در مورد تصرف عدوانی، مالکیت عنوان نیست. به طور مثال شما مستاجر هستید و به مدت دو سال ملک را اجاره کرده‌اید و مالک بعد از یک سال ملک را به زور تصرف کند پس شما حق دارید علیه او دعوا مطرح کنید، اما در خلع‌ید دعوا مطرح نیست. به طور مثال کسی می‌آید و دیواری را بین زمین‌های شما می‌کشد که در این شرایط باید دعوای خلع ید مطرح کرد.
همچنین در این مورد اگر دعوا بین مالک و مستاجر باشد دعوا به صورت عادی بررسی می‌شود اما در بعضی موارد نیز مشاهده نمی‌شود که این نوع از دعواها نیز مانند تصرف عدوانی به صورت فوق دادرسی بررسی می‌شود.
این وکیل دادگستری خاطرنشان می‌کند: تفاوت دعوای تخلیه‌ید با خلع‌ید، این است که دعوای تخلیه زمانی مطرح می‌شود که ید متصرف (خوانده) مأذون است یعنی با اذن مالکانه یا قانونی و شرعی شروع شده و به اصطلاح مسبوق به اذن است اما در دعوای خلع ید، اذنی در کار نیست و شروع تصرف غاصبانه است.
با وجود این، در رویه عملی محاکم، دعوای تخلیه زمانی به کار می رود که متصرف با انعقاد عقد اجاره ملکی را در تصرف گرفته و در پی انقضای مدت عقد اجاره یا انحلال آن، مالک بخواهد عین مستاجره را از ید مستاجر خارج کند. بدین ترتیب دعوای تخلیه برای رفع ید مستاجر از مورد اجاره اختصاص یافته است.
با توجه به آن چه که کارشناسان در گفت‌وگو با «حمایت» تاکید کردند: دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است، زیرا منشا دعوای خلع‌ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه ملک، قرارداد اجاره وجود دارد اما با وصف این که مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه را مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست؛ همین که شما مالک منافع هم باشید کفایت می‌کند.
در تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است باز موضوع فرق می‌کند. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۷۵ مطرح می‌شود اختلاف نظر وجود دارد. عده‌ای مالکیت را شرط می‌دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می‌دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.
مطالب مرتبط با خلع ید و تخلیه ید :
1- وکیل برای خلع ید از ملک مشاع
2- مراحل رسیدگی به شکایت خلع ید
3- رای و دادخواست خلع ید ملک مشاعی
4- الزام به تنظیم سند رسمی ملک (آپارتمان، خانه، زمین، مغازه)